工业用地评估通常涉及多个步骤和方法，以下是一些主要的评估程序和方法：
准备工作
核对原始资料，了解土地的权属情况和使用权取得、使用情况。
现场调查
实地勘察宗地，核实登记状况、权利状况、用途、建筑物和地上附着物状况。
调查宗地所处的地理位置、周边自然环境、交通条件、市政配套设施等。
了解宗地面积、临街状况、形状、地质、地形、地势条件、容积率等情况。
市场调查
到宗地所在地有关部门了解基准地价、地价指数和各项取费标准等资料。
价值估算
根据评估对象实际情况，选择合适的评估方法进行估算。常用的评估方法包括市场比较法、成本逼近法、基准地价修正法和收益还原法。
常用评估方法
市场比较法
通过将待估土地与近期市场上类似工业用地的交易价格进行比较，并进行适当修正，来估算待估工业用地的价格。
公式：待估工业用地价格 = 比较实例价格 × （待估工业用地情况指数 / 比较实例宗地情况指数） × （待估工业用地估价期日地价指数 / 比较实例宗地交易时点地价指数） × （待估工业用地区域因素条件指数 / 比较实例宗地区域因素条件指数） × （待估工业用地个别因素条件指数 / 比较实例宗地个别因素条件指数） × 年期修正系数。
成本逼近法
以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定土地价格。
适用于新的工业开发区或工业用地交易资料少的地区。
基准地价修正法
利用基准地价和修正系数来估算工业用地的价格。
需要参考当地基准地价及其修正体系。
收益还原法
通过预测土地未来可能获得的经济收益，并考虑土地收益的稳定性、风险等因素，来估算土地的价值。
适用于有稳定收益的工业用地，如租赁工业用地。
特殊情况的考虑
在进行工业用地评估时，还需考虑以下特殊情况：
土地的地理位置及其交通状况所决定的区位优势。
土地的实际使用性质及其受到的规划限制，这些因素将直接影响到土地未来的开发潜力与价值。
土地面积、形状特征、地形地势等自然环境因素。
土地上的附属设施，例如已有的建筑结构或其他构筑物的价值。
结论
工业用地评估是一个综合性的过程，需要综合考虑多种因素和方法。通过专业的土地评估机构进行评估，可以确保评估结果的客观性和准确性。评估过程中，应选择合适的评估方法，并进行充分的市场调查和数据收集，以确保评估结果的科学性和可靠性。
