公寓和住宅的主要区别体现在以下几个方面：
产权性质
公寓：土地性质一般为商业、办公，产权性质为商业或办公，产权年限为40年（商业用地）或50年（混合用地）。
住宅：土地性质为住宅，产权性质为住宅，产权年限为70年。
落户规定
公寓：通常不能落户，但部分城市允许符合一定条件的公寓项目落户。
住宅：通常可以落户，购房者可根据自身需求和当地政策办理落户手续。
使用用途
公寓：可以用作居住，也可以用作经营类场所，并申领营业执照。
住宅：只能用作居住，不能作营业性场所，也不能申领营业执照。
使用成本
公寓：水电费用通常按商业标准收费，使用成本较高。
住宅：水电费用按民用标准收费，使用成本较低。
居住舒适度
公寓：通常为两梯十户甚至更多，居住人数多，安全性和私密性较低。
住宅：多为两梯三户或四户，居住人数较少，出行较为方便，私密性较好。
配套设施
公寓：通常需要达到24小时电梯和24小时热水的标准，大多数公寓不能使用燃气和其他明火。
住宅：一般住宅的生活配套设施相对较为完善，可能包含学校、医院等。
贷款政策
公寓：属于商业性质，首付款比例高，贷款年限短，一般只能使用商业贷款。
住宅：可以享受较为宽松的贷款政策，首付款比例较低，贷款年限长，可以使用公积金贷款、商业贷款或组合贷款。
价格
公寓：价格通常较高，且以小面积户型为主。
住宅：价格相对较为亲民，户型多样，适合不同需求的人群。
其他
公寓：根据用地性质，有些公寓可以建在商业用地、教育用地等其他性质用地上。
住宅：只能建在住宅用地上或商住用地上。
建议
如果重视生活舒适度和私密性，且预算允许，优先选择住宅。
如果需要灵活使用空间，例如兼顾居住和办公，可以考虑公寓。
如果考虑长期投资，公寓可能是一个较好的选择，尤其是在繁华地段。
在购买前，务必了解清楚公寓的产权年限、落户政策、使用成本等细节。
